Vvgroupe vous propose un guide destiné pour tout futur investisseur .

Pour tout achat d’un bien destiné à être loué, il est important de bien connaitre certains sujets pour éviter certaines erreurs.

-La rentabilité

La rentabilité brute :
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Le calcul est le suivant :
Taux de rentabilité brute =         100 x (loyer mensuel x 12)                                
                                                             Prix d’acquisition du bien

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).
La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé  mais ne reflète en général pas la toute la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

La rentabilité nette de frais et charges :
Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.
Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour pouvoir continuer d’être loué aux prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.

Le calcul est le suivant :
Taux de rentabilité nette =          100 x (loyer mensuel x 12)
                                                               - Taxe foncière
                                                               - Charges non récupérables
                                                               - Frais de gestion
                                                          ___________________________

                                                              Prix d’acquisition du bien
 
Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de frais et charges sont :
• La taxe foncière (un mois de loyer environ, soit à peu près 8 % des loyers annuels).
Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic,
• Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans, plus pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important),
• Les travaux d’entretien courants,
• Plus les frais de gestion et les assurances éventuelles loyers impayés.

La rentabilité nette :
Elle est calculée en prenant en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien…) ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer puisqu’il dépend de la fiscalité du bailleur. Toutefois, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.

En effet, des revenus en moins (retraite, chômage…) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante par exemple).

Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes. Cependant, le niveau de rentabilité d’un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages, comme celui de loger des membres de sa famille ou servir de résidence secondaire, et il permet surtout de se constituer un patrimoine.
De plus, le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus value pouvant être réalisée dans le cas d’une revente du bien.

Les S.C.I


Que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier, diminuer sa fiscalité, rien ne vaut la création d’une Société Civile Immobilière.

Créer une SCI, une société civile immobilière n’a rien de compliqué et permet d’échapper à bien des désagréments. Si vous avez ou envisagez de posséder un patrimoine immobilier, il peut être intéressant de peser le pour et le contre. La création d’une SCI engendre des contraintes mais possède d’énormes avantages. Il faut par exemple être au minimum deux, qui doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale et tenir à jour la comptabilité de la S.C.I

Un régime fiscal adapté et une minoration de l’ISF

 

La SCI  doit choisir le régime fiscal de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas tous les revenus locatifs nets de charges, soit après déduction des intérêts d’emprunt, des frais d’assurances, de rénovation ou d’entretien, de gestion locative, de la taxe foncière, de garanties de loyers impayés sont taxés à l’impôt sur le revenu de chaque associé et ceci même si les revenus n’ont pas été distribués. Et à cela s’ajoute, bien sûr, la CSG CRDS.

Si les associés ne sont pas fortement imposés, ce choix peut être tentant car la SCI bénéficiera du régime fiscal des plus-values qui s’applique aux particuliers. Ainsi, un abattement sera appliqué à partir de la sixième année de la détention, et peut conduire à une exonération de la taxe de 19% de l’impôt sur la plus-valueau bout de 22 ans et à la suppression des prélèvements sociaux après 30 ans.

L’autre possibilité, l’impôt sur les sociétés, permet de déduire chaque année de ses bénéfices une partie de la valeur de la construction, c’est l’amortissement. Les bénéfices recalculés sont alors imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà. Cette solution peut être avantageuse pour les gros patrimoines qui effacent ainsi une bonne partie de leurs revenus locatifs. En cas de cession, la plus-value est déterminée à partir du prix d'acquisition, après réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention. Elle est ensuite imposée comme un bénéfice. Enfin, s’il est possible de passer de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés, l’inverse n’est pas vrai. Il faut donc bien réfléchir avant de choisir  le régime fiscal.

 Les raisons de créer une société civile immobilière

Mais dans les deux cas, détenir son immobilier à travers une SCI permet de diminuer son impôt de solidarité sur la fortune. Les impôts tolère une décote allant de 10% à 30% sur la valeur des parts.

 Une transmission facilitée

La constitution d'une SCI permet aussi de transmettre le bien à son concubin, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes étrangères. Pour cela, il suffit de procéder au démembrement croisé des parts. L’idée est que la première personne donne l’usufruit de ses parts à la seconde et réciproquement. Lorsqu’un décès surviendra, la personne restante retrouvera la pleine propriété de ses parts et bénéficiera à vie de l’usufruit des autres. La nue-propriété restante sera transmise aux héritiers mais ils ne pourront pas imposer la vente du bien ni contraindre l’occupant à partir.

S’il y a des enfants, la SCI permet aussi d’étaler dans le temps la transmission de ses parts en bénéficiant du renouvellement tous les 15 ans de l’abattement de 100.000 euros sur les donations par parent pour chaque enfant. Surtout, cela permet aux parents, gérants, de continuer à faire fructifier le patrimoine immobilier même s’ils n’en sont plus totalement propriétaires.

Le crédit in-fine.

Dans le cas d'un prêt amortissable, l'emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital à chaque mensualité. Au fur et à mesure des échéances, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent.

Dans un prêt in fine l'emprunteur ne rembourse le capital qu'à la fin car celui-ci est adossé à de l’assurance-vie, en une seule fois et les mensualités ne comprennent que des intérêts qui seront toujours le même montant durant tout le prêt, calculés sur toute la durée sur la totalité du capital emprunté. En conséquence, le coût d'un prêt in fine est plus élevé qu'un prêt classique. Néanmoins, associé à un investissement locatif, le prêt in fine devient plus avantageux pour les investisseurs.