Guide de L’Acquéreur lors d'un achat immobilier.

 

VVgroupe Immobilier du Sud vous conseille l’assistance d’un vrai spécialiste, aussi bien dans les aspects légaux ou juridiques, fiscales, ainsi que l’accompagnement dans votre recherche pour un bien immobilier.

A travers ce guide vous trouverez toute sorte de conseils, renseignements utiles pour l’achat de votre future propriété, ainsi que tous les aspects de votre achat, des subventions et des aides à l’achat, aux frais occasionnés par l’acquisition, à la gestion de la transaction, au service de déménagement, aux garde-meubles,  aux travaux de rénovations, aux frais de l’acte de vente, aux renseignements sur les prêts immobiliers.

Acheter une demeure est une décision importante. Souvent,  tous les frais relatifs à la transaction, peuvent représenter une somme  tous les mois égal ou supérieur à un loyer mensuel. Cependant chaque paiement que vous réalisez représente une augmentation de votre patrimoine, et c’est là où réside toute l’importance de la transaction.

 

 

- Capacité Financière

Souvent, l’obstacle majeur pour un acquéreur qui va réaliser une acquisition pour la première fois, réside dans le fait qu’il ne dispose pas toujours d’argent comptant pour effectuer le paiement initial et les frais inhérents à l’opération.

La meilleure façon d’entamer le processus, est de se rendre dans une banque ou un courtier en prêt bancaire ayant de bonnes références et dans  laquelle vous avez confiance, afin de se renseigner sur les possibilités réelles d’obtenir un prêt immobilier en tenant compte de votre capacité financière. (L’agence VVgroupe Immobilier du Sud peut vous conseiller  sur votre capacité financière) Cette somme  que vous pourrez emprunter ajoutée à l’apport dont vous disposez déterminera la tranche de prix dans laquelle vous pourrez choisir un bien correspondant à votre budget. Vous pourrez ainsi commencer votre recherche en sélectionnant les biens correspondant à votre budget.

En tant qu’acheteur immobilier pour la première fois, l’assistance d’un professionnel immobilier peut s’avérer décisive. Votre conseiller immobilier, chez  VVgroupe Immobilier du Sud peut vous aider à évaluer les avantages et les inconvénients lorsque vous achetez un bien et quel est le type de propriété qui  vous convient le mieux.

 Etant donné qu’il s’agit généralement d’une décision où le côté émotionnel est très présent, il est fortement recommandé d’avoir un conseiller immobilier professionnel qui vous aide à acquérir d’une manière rationnelle.

Lorsque vous allez consulter pour obtenir un prêt immobilier, prenez en considération les coûts totaux et pas seulement les intérêts bancaires. Il peut arriver que l’on vous propose  un taux d’intérêt  bas, mais par contre des frais de dossiers ou une assurance élevés. Assurez vous de bien comprendre tous les frais “ cachés “ ou les pénalisations de paiement par anticipation.

Votre apport personnel

Le montant de votre apport personnel détermine pour une grande part le montant de votre prêt.

Ce capital de départ représente généralement de 10 % à 30 % de la somme prêtée.

 Il existe différentes manières de constituer son apport personnel.

 Il y a naturellement l’épargne personnelle, mais sachez aussi que certains prêts peuvent jouer ce rôle.

L’épargne existante : L’épargne provenant du Plan d’épargne logement (PEL) ou d’un Compte d’épargne logement (CEL).

Les prêts consentis après une période d’épargne sur un Compte d’épargne Logement ou un Plan d’Epargne Logement ont des taux très avantageux, mais il s’agit là de prévoir l’ouverture des comptes quelques années avant l’achat immobilier, et le montant de financement auquel vous aurez droit dépend du montant de la somme des intérêts accumulés et la durée de la période de remboursement que l’on souhaite.

Le prêt immobilier doit être demandé au maximum deux ans après la date de clôture du plan. --La trésorerie personnelle

-L’épargne acquise au sein de votre vie

-Une donation ou un héritage.

-Les prêts : Les prêts relais (attente de la vente d’un logement).

-Les prêts familiaux.

-Les prêts départementaux.

-Les prêts du 1 % patronal.

Les petits prêts subventions: prêts des caisses de retraite et prêts des mutuelles; Les subventions de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH)

Les primes à l’amélioration de l’habitat.

Votre capacité de remboursement

Estimez précisément vos revenus et vos charges.

Pour savoir mesurer justement votre capacité de remboursement vous devez évaluer vos ressources de façon précise :

- Calculez vos salaires nets, ce que vous percevez chaque mois

- Ajoutez-y les pensions ou rentes si vous en percevez

- Déduisez de cette somme vos charges actuelles de remboursement, de crédits mobiliers en cours, d’autres charges fixes (pensions …)

Ces dépenses viennent s’ajouter aux mensualités de remboursement des prêts que vous souscrirez pour acquérir votre logement.

Si votre revenu mensuel net est de 4 573 euros  et vos charges de 1 525 euros :

- votre revenu disponible sera de 3 049 euros  - votre capacité de remboursement mensuelle sera de 1 006 euros  (3 049 / 1/3= 1 006).

Si vous avez besoin de rembourser des mensualités moins élevées, votre établissement financier allongera la durée du prêt. Faites le calcul de ce que vous allez dépensez les prochaines années

Prenez en compte la totalité de ce que vous devrez rembourser : mensualités du prêt principal, des prêts complémentaires…

Vous pouvez choisir des prêts à taux fixe mais vous pouvez aussi opter pour des prêts à taux variables (en choisissant un contrat qui garantisse un plafonnement).

Pensez également au coût des assurances liées à vos crédits, assurance décès ou perte d’emploi sur les deux têtes. Pensez au coût du déménagement, aux différents frais que pourra engendrer votre installation. Estimez l’évolution de vos revenus (augmentation de salaire, reprise d’activité de votre conjoint …)

Le montant du taux d’intérêt est primordial puisque les intérêts représentent une part importante du montant total de votre prêt.

De plus, plus le prêt n’est long, plus le montant des intérêts sera élevé. Cependant, il existe une grande quantité de formules qui s’adaptent à chaque situation.

Prêt bancaire

Faire jouer la concurrence entre les banques et comparer les coûts du crédit : frais de dossier, taux, durée, assurances Plus le montant de l’apport personnel est important plus la négociation est aisée Les prêts aux fonctionnaires Ce sont des prêts accordés en complément d’un prêt conventionné. Le montant du prêt et les taux d’intérêt sont réglementés. Le prêt concerne la résidence principale de l’acheteur (ou résidence pour la retraite à condition de respecter certaines obligations), ou alors la résidence principale d’un locataire sous certaines conditions.

Les prêts des départements Ce sont des prêts accordés à titre complémentaire par certains départements.

Bien définir ses choix

C'est une étape primordiale dans le processus d'acquisition d'une propriété.

La liste des critères peut être longue, mais on peut citer: le secteur géographique, l'environnement, l'emplacement, les facilités, commerces, écoles..., les transports, la superficie du bien, le nombre de chambres, la taille du terrain, la capacité à engager des travaux...

Toutes les réponses à ces questions que l’agence immobilière VVgroupe Immobilier du Sud saura vous poser, vous permettront de gagner du temps en sélection. Cela vous évitera aussi des visites inutiles!

Évaluer les frais et contraintes afférents au bien visité

  • Consulter les factures d'électricité, de chauffage, la taxe d'habitation, la taxe foncière, les charges de copropriété le cas échéant...
  • Évaluer les travaux éventuels : l'agent immobilier saura vous renseigner dans un premier temps; pour des travaux importants, la consultation d'un architecte peut être envisagée.
  • Si le terrain est mal délimité, consulter le plan cadastral.
  • Vérifier qu'il n'existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue).
  • Vérifier le secteur dans lequel le bien est situé pour les contraintes architecturales en milieu urbain, afin de pouvoir appréhender les contraintes éventuelles du fait des travaux et de la fiscalité.
  • La performance énergétique du bien : présentée dans l'annonce de vente du bien, elle permet d'être informé sur les caractéristiques thermiques du bien et ses consommations.

Confirmer son intention par écrit

Si vous pensez avoir trouvé la propriété qui vous convient, il est temps de faire une offre d'achat. Celle-ci étant généralement écrite, elle vous engage dès lors que le vendeur accepte les conditions de cette offre.

Il faut donc prendre quelques précautions comme mentionner une durée (de l'ordre d'une semaine à dix jours) ou préciser les conditions d'acceptation ou de renonciation à l'offre, ainsi que le recours ou non à un crédit. Dans tous les cas, aucune somme d'argent ne doit être versée au moment de l'offre.

Si l'offre est acceptée, l'agent immobilier et le notaire vous guideront ensuite,

pour les signatures des compromis et acte de vente qui rendront la vente sereine

 Si j’achète une propriété, quel genre d’information dois-je obtenir du propriétaire? Est ce que cela convient-il de travailler avec une agence immobilière pour des biens ?

 Si je réalise l’achat de ma demeure avec VVgroupe, qui doit s’occuper de compiler et vérifier tous les documents ?

 Si j’ai l’intention de m’acheter un bien, quels sont les premières démarches à faire ? Le contrat d’achat de la résidence.

Si je fais l’acquisition d’une propriété, quelle information dois-je obtenir de la part du propriétaire? Est ce qu’il convient de travailler avec une agence immobilière pour les biens ?

– Le titre de propriété

– Impôts fonciers et taxe d’habitation

– Les dernières factures d’eau, d’électricité ou de gaz.

Quant à travailler avec une agence immobilière pour l’acquisition d’un bien, et concrètement avec l’agence VVgroupe, nous n’acceptons aucun bien, à la vente, sans s’être assuré au préalable que toute  les conditions juridiques, légales, économiques soient respectées.

 Si j’achète une propriété avec l’agence immobilière VVgroupe quelle est la personne chargée de s’occuper de compiler et de vérifier tous les différents documents ?

C’est votre conseiller immobilier chez VVgroupe qui est en tous les cas responsable et qui se doit de compiler, étudier, et valider tout les documents. Votre conseiller de l’agence VVgroupe doit agir en tant que représentant de son client, jusqu’à ce que la vente se finalise.

 Compromis de vente: Il s’agit d’un document signé par l’acheteur et le vendeur où sont spécifiées les parties, la description du bien immobilier, le prix, et le mode de paiement, les conditions suspensives et le reste des conditions qui auraient été convenues. La somme qui se verse est un acompte du prix total. L’acheteur ne devient pas le propriétaire définitif tant que n’a pas eu lieu la remise des clés, ce qui ne se fait qu’au moment de la signature de l’acte authentique de la vente par le notaire.

Mode de paiement et démarches administratives

Mode de paiement

1. Quel va être le mode de paiement le plus approprié lors de l’achat d’un logement?

Concernant le mode de paiement, nous pouvons distinguer trois hypothèses de travail:

Soit vous avez demandé un prêt immobilier pour l’achat d’un logement, la banque effectuera un virement auprès de votre notaire la totalité du montant au moment de l’acte authentique de vente, à moins qu’un versement  ait été réalisé lors du compromis, dans ce cas, cette somme sera déduite du montant à payer.

S’il y avait une hypothèque restant dû  du logement, le vendeur ne touchera que la différence entre le prix et le capital restant à payer, puisque la somme des dettes sera retenue pour payer la Banque.

Soit vous achetez votre futur bien par un virement bancaire signifiant un paiement comptant.

Les frais à l’acquisition

Les frais de notaireLa rémunération du notaire est fonction du montant de l’acquisition et réglementée par décret. Tous les notaires vous factureront donc les mêmes honoraires.

Les frais d’achat d’un logement ancien : Si vous achetez un logement dans un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ou qui a fait l’objet d’une vente, vous devrez régler :

- les droits d’enregistrement dont le taux est fixé à 3.60% quel que soit le département. Ce taux unique est applicable à toutes les ventes d’immeubles intervenant à compter du 1er juin 2000

- la taxe communale (1.20 %)

- le prélèvement de 2.50% au profit de l’Etat, calculé sur le montant du droit départemental.

Le taux global s’élève donc à 4.89%. La part dévolue aux notaires ne dépasse pas 1% du total.
Les frais d’agences immobilières : Les frais d’agences immobilières sont libres. Ils peuvent donc varier d’une agence à l’autre. Ils sont généralement calculés selon un pourcentage de la transaction, mais peuvent aussi être forfaitaires. Ils doivent dans tous les cas être clairement affichés dans l’agence.

Les démarches administratives.

L’acte authentique  de vente est l’acte qui permet à l’acheteur de devenir propriétaire et qui sert de titre de propriété au Bureau des Hypothèques. Sa fonction est de rendre compte de l’obtention du titre des biens et de toutes les charges s’il y avait lieu.

Quelle est la personne chargée des démarches relatives à l’inscription de l’acte notarié et du prêt hypothécaire ?

L’inscription est réalisée par le  notaire: la copie autorisée de l’acte doit être remise au Bureau des Hypothèques accompagné du reçu des impôts correspondants payés, et de la sorte, procéder à son inscription définitive. Une fois l’inscription faite, l’acte authentique et tous les reçus payés par le propriétaire, lui sont rendu.